В последнее время многие эксперты в сфере недвижимости утверждают, что в ближайшем будущем американцы перестанут покупать дома, и аренда жилья станет единственным способом обрести крышу над головой.

Этот прогноз, скорее всего, сбудется, и в качестве доказательства можно привести сравнительный анализ финансовых возможностей представителей двух поколений - бумеров и зумеров.

Возьмём типичного 24-летнего бэбибумера (Baby Boomer) образца 1970 года и его ровесника - зумера (Generation Z) образца 2023 года.

Исторически, напомним, идеальным возрастом для покупки дома в США считались 24 года. К этому времени рядовой житель заканчивал школу и колледж, находил стабильную работу, вступал в брак, у него рождались дети, он накапливал на даунпеймент (чаще всего, с помощью родительских денег). К 54-55 годам он выплачивал 30-летний мортгидж, выходил на пенсию и наслаждался жизнью, щедро расходуя пенсию/накопления, проживая в собственном доме. Именно эта классическая схема закрепила за пожилыми американцами репутацию заядлых путешественников.

В 1970 году средняя зарплата в США составляла $9,800 в год, а средняя стоимость дома - $16,000. То есть дом стоил меньше двух годовых зарплат. Рядовой американец относился к покупке недвижимости примерно так же, как сегодня относится к лизингу автомобиля. Каждый работающий человек мог позволить себе купить дом, однако большинство не горело желанием это делать и тратило деньги на автомобили, бытовую технику, электронику и т. п.

Так, в одном из телевизионных ток-шоу в 1971 году разгорелась дискуссия, что лучше купить на $3,500 - суперсовременную музыкальную систему для дома (колонки, светомузыка, усилитель, проигрыватель пластинок и т. п.) или дом (даунпеймент в 20%).

Спорщики, как ни странно, пришли к выводу, что музыкальную систему, которая "доставляет райское удовольствие и мгновенно выделяет любого человека из серой толпы". Дом спорщики восприняли как "крышу и четыре стены". Мол, сегодня дома есть у всех. Они массово строятся в США с момента приезда пилигримов (1620) и будут строиться в будущем. Нет ничего скучнее и обыденнее, чем покупка дома.

Самыми умными в 1970 году оказались иммигранты из Мексики и Филиппин. Они не могли поверить, что дом в США можно полностью выплатить за два года, а если поднапрячься - то за год. Приехав в страну, они начинали тяжело работать, экономить каждый цент и массово покупать дома.

Так, семейная пара по фамилии Силанг полностью выплатила дом в Лос-Анджелесе стоимостью $12 тысяч за четыре месяца. Она работала портнихой, он - таксистом. Оба зарабатывали чуть больше минимальной оплаты труда, но работали по 12 часов 7 дней в неделю. Только представьте: пара без образования и английского языка приехала в США и за менее чем полгода решила вопрос с жильём на всю оставшуюся жизнь. Отныне дом полностью принадлежал Силанг, и они оплачивали только биллы за страховку, воду, газ и электричество.

Американцы откровенно посмеивались над иммигрантами вроде Силанг. Они не могли понять, зачем работать так тяжело и лишать себя повседневных удовольствий, чтобы купить самый что ни на есть обыкновенный дом.

Здесь стоит отметить, что понятие "американская мечта" (American dream), то есть свой собственный дом, существовало исключительно в головах иммигрантов. Последние, как правило, приезжали в США из стран, где с частной собственностью (и особенно - её стоимостью) были большие проблемы.

Таким образом, в 1970 году практически любой житель США мог купить дом. Многие этого не делали только по причине экономии денег на какую-нибудь мелочь.

"Если мы не будем покупать дом, то сможем отдыхать в Европе каждое лето", - говорила жена мужу.

"Давай лучше купим ещё одну машину-кабриолет вместо дома", - предлагал муж жене.

Многих в покупке недвижимости смущали дополнительные хлопоты. За домом нужно постоянно следить, а газон - стричь. Переезд из-за смены работы ставил крест на оформленном на 30 лет ипотечном кредите.

"Свой дом - это как ещё один ребёнок или ещё одна собака", - шутили американцы.

Переместимся из 1970 года в 2023 год и взглянем на типичного 24-летнего зумера.

Его средняя зарплата - $50 тысяч в год при средней стоимости дома в $420 тысяч. Разница - колоссальная. При сопоставлении этих цифр парам вроде Суланг остаётся только позавидовать. Они не упустили своего шанса и выплатили ипотеку за короткий срок. Зумер при всём желании не сможет этого сделать даже за 30 лет. У него попросту не хватит денег ни на мортгидж, ни на содержание дома (биллы, налоги, страховка и т. п. значительно выросли с 1970 года).

Даже если зумер откажет себе в автомобиле, браке, детях, которые имелись у большинства бумеров, купивших дома, он всё равно не сможет купить собственную недвижимость. 30-летняя ставка по ипотеке сейчас варьируется в районе 7.50% и, теоретически, может подскочить до 10.00%.

Как результат, опросы показывают, что большинство зумеров даже не задумываются о покупке дома.

Во-первых, дорого.

Во-вторых, им это просто не нужно. Нынешняя молодёжная культура подразумевает минимализм, небольшое пространство для жизни, постоянные переезды, отказ от создания семьи и рождения детей до достижения возраста 30+. Кроме того, зумеры отличаются от других поколений принципом "жить здесь и сейчас". Они не любят копить, планировать, думать о будущем.

Рынок недвижимости в ближайшие десятилетия изменится до неузнаваемости. Количество домовладельцев будет снижаться, а их средний доход - постоянно увеличиваться. В 2070 - 2100 годах, вероятно, только 5%-7% американцев смогут себе позволить жить в собственном доме. Спрос на на них упадёт, а на кондоминиумы и билдинги - вырастет. Америка перестанет быть "одноэтажной" в силу всех меняющихся тенденций. Федеральные власти рано или поздно найдут способ сделать арендную плату доступной и снизить её хотя бы до 25%-30% от дохода арендатора. Билдингов станет больше, а средняя площадь апартаментов продолжит уменьшаться.